Zniesienie współwłasności nieruchomości – na czym polega?

Współwłasność nieruchomości jest sytuacją, gdy prawo własności do jednej nieruchomości przysługuje niepodzielnie więcej niż jednej osobie. W niektórych przypadkach taki stan rzeczy uniemożliwia sprawne zarządzanie np. domem lub mieszkaniem. Teoretycznie bez zgody wszystkich współwłaścicieli nie można chociażby przeprowadzić prac remontowych czy modyfikacyjnych. Współwłasność nieruchomości można jednak znieść – albo na drodze ugody lub sądownie.

Współwłasność nieruchomości wcale nie jest zjawiskiem rzadkim. W Polsce wiele gruntów, mieszkań czy nawet całych budynków mieszkalnych posiada więcej niż jednego właściciela. W zależności od relacji osób, którym przysługują prawa do nieruchomości, zarządzanie nią może być w różnym stopniu skomplikowane. Trudności szczególnie uwydatniają się, gdy tylko jeden z właścicieli faktycznie użytkuje wspólną rzecz i chce ją pod siebie dostosować. Aby zrobił to w pełni legalnie, powinien mieć zgodę wszystkich pozostałych stron, które także posiadają prawo własności. I tu zwykle pojawiają się największe przeszkody – któryś z właścicieli może być bowiem trudno uchwytny, bądź zwyczajnie nie zgodzi się na to, by zarządzać nieruchomością w taki sposób, jaki proponuje jedna ze stron. Rozwiązaniem tego problemu może być zniesienie współwłasności.

Na czym dokładnie polega zniesienie współwłasności?

Zniesienie współwłasności to nic innego jak usunięcie stanu, w którym nieruchomość przysługuje wielu osobom. Można to zrobić polubownie – na drodze umowy w formie aktu notarialnego – lub sądownie. Druga z wymienionych opcji jest najlepszą w momencie, gdy współwłaściciele nie są w stanie dojść do porozumienia co do formy zniwelowania aktualnego stanu właścicielskiego nieruchomości.

Umowne zniesienie nieruchomości 

Aby skorzystać z umownego zniesienia nieruchomości, konieczne jest złożenie zgodnych oświadczeń woli przez wszystkich współwłaścicieli zarówno odnośnie samego zniesienia jak również jego sposobu (więcej o tym w dalszej części wpisu). Ważne jest, by dla każdej ze stron metoda usunięcia stanu współwłasności była możliwie najkorzystniejsza. Co ważne – zniesienie współwłasności jest postacią rozporządzenia prawem. Jeśli tyczy nieruchomości, musi mieć formę aktu notarialnego.

Warto też wspomnieć, że współwłasność może być zniesiona w każdym czasie. Art. 210 §1 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo żądać zniesienia współwłasności i co więcej, tego rodzaju roszczenie nie ulega przedawnieniu. Jednocześnie ten sam artykuł stanowi, że uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż 5 lat. W ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze 5 lat, ponadto istnieje opcja ponowienia przedłużenia. Czynność prawna, która wyłącza uprawnienie do zniesienia współwłasności, odnosi skutek także względem nabywcy udziału we współwłasności (mówi o tym art. 221 Kodeksu cywilnego).

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości

Jeśli nie ma możliwości znieść współwłasność w sposób polubowny (brak porozumienia co do formy usunięcia tego stanu rzeczy bądź brak zgody jednej ze stron na pozbycie się swojego prawa własności), wówczas konieczne jest skierowanie sprawy do sądu. Każdy współwłaściciel może wystąpić z wnioskiem o zniesienie współwłasności. Rozpoczyna to odpowiednie postępowanie, które ma charakter nieprocesowy. Oznacza to, że osoba składająca wniosek jest wnioskodawcą, a pozostali współwłaściciele nieruchomości są stronami postępowania. Każda ze stron zostanie poproszona przez sąd o wyrażenie własnego stanowiska w sprawie i przedstawienie swoich materiałów dowodowych. Niestety, zdarza się, że tego rodzaju sprawy są długotrwałe, szczególnie jeśli nieruchomość stanowi przedmiot zagorzałego sporu między współwłaścicielami. Rozprawy zwykle wyznacza się w odstępie kilku miesięcy (w zależności od obłożenia sądów), ale do tego trzeba doliczyć czas konieczny na sporządzenie przez biegłego odpowiedniej opinii. Jest ona niezbędna do ustalenia przez sąd sposobu przeprowadzenia zniesienia współwłasności.  

Sądowe postępowanie kończy się wydaniem postanowienia, które każda ze stron może zaskarżyć. W postanowieniu tym zapada rozstrzygnięcie, komu przyznana zostanie nieruchomość i w jakiej części. Określona w nim zostaje także wysokość ewentualnych spłat czy dopłat.

Sprawdź także: Zasiedzenie nieruchomości – czym jest? Jak się przed nim uchronić?

Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości

Współwłasność można znieść na trzy sposoby:

• fizyczny podział nieruchomości – zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli nieruchomości może żądać, by zniesienie nastąpiło poprzez podział. Co oczywiste, to rozwiązanie możliwe jest do zastosowania tylko w przypadkach, gdy współdzielona rzecz może zostać fizycznie podział. Dotyczyć więc będzie to np. gruntu czy budynku, w którym istnieje możliwość wydzielenia odrębnych lokali. Jednocześnie podział nie jest możliwy, jeśli zostanie uznany za sprzeczny z obowiązującym prawem, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy lub wiązał się z jej istotną zmianą.
• przyznanie prawa własności na wyłączność tylko jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych – jeśli sprawa przebiega polubownie na mocy umowy, wówczas strony same ustalają, wysokość i termin spłat. Sprawa komplikuje się jednak, gdy zniesienia dokonuje się przez sąd. W takim przypadku biegły sądowy musi dokonać rzetelnej wyceny wartości nieruchomości. Płacą za to uczestnicy postępowania. Spłaty mogą być rozłożone na raty, jednak nie mogą łącznie przekraczać okresu 10 lat. Bardzo trudnym zadaniem jest zadecydowanie, komu konkretnie sąd ma przyznać wyłączne prawo własności do nieruchomości. Rozstrzygnięcie zawsze poparte jest indywidualnymi okolicznościami sprawy.
• zarządzenie egzekucyjne sprzedaży – inaczej określane jako podział cywilny. To nic innego jak sprzedaż nieruchomości i podzielenie uzyskanych tą drogą pieniędzy między współwłaścicieli według wielkości udziałów. Jeśli chodzi o rozstrzygnięcie sądowe, ta metoda stosowana jest, gdy nie ma możliwości fizycznie podzielić nieruchomości oraz nie występują odpowiednie przesłanki ku temu, by sporną rzecz przyznać na własność tylko jednej ze stron. Jednocześnie trzeba wspomnieć, że skorzystanie z tego sposobu po sądowym zniesieniu współwłasności może okazać się wyjątkowo mało opłacalne. Najpierw trzeba bowiem ponieść koszty postępowania, a następnie nieruchomość trafia na licytację komorniczą, po której sam komornik również odlicza swoją dolę. Dużo korzystniej sprzedać nieruchomość we własnym zakresie, a zniesienia dokonać na mocy umowy w postaci aktu notarialnego.

Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej

Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej ma nieco inną postać niż w pozostałych przypadkach. Ustawodawca nakłada bowiem na nabywcę tego rodzaju dóbr dodatkowe obowiązki. W największym skrócie – właścicielem nieruchomości rolnej może być każdy, nie tylko rolnik indywidualny, ale osoba ta obowiązana jest osobiście prowadzić gospodarstwo rolne przez co najmniej 5 lat od nabycia nieruchomości. Co więcej – w trakcie trwania tego okresu obowiązuje zakaz zbycia tego rodzaju nieruchomości. 

Zniesienie współwłasności nieruchomości – koszty

Zniesienie współwłasności nieruchomości obciążone jest różnymi kosztami. Złożenie wniosku sądowego, w zależności, czy będzie to dokument zgodnie zaakceptowany przez wszystkie strony, czy autorstwa tylko jednego ze współwłaścicieli, wiąże się z opłatą 300 lub 1000 złotych. Do tego należy doliczyć wynagrodzenie biegłego sądowego, czy wspomniane wynagrodzenie dla komornika, jeśli sąd postanowi o egzekucyjnej sprzedaży. Nawet w przypadku umownego zniesienia nieruchomości ponosi się koszty notarialne. Oprócz tego doliczyć trzeba opłatę za wniosek o dokonanie wpisu do księgi wieczystej.

Często zdarza się, że zniesienie współwłasności nieruchomości jest trudną sprawą, która wymaga wsparcia doświadczonego prawnika. Jeśli potrzebują Państwo pomocy na tym gruncie, zachęcamy do kontaktu z naszą Kancelarią.