Eksmisja – czym jest?

Przez termin eksmisji należy rozumieć wszelkie czynności, których celem jest usunięcie kogoś z zajmowanej przez niego bezprawnie nieruchomości. Przykładami takich sytuacji może być zamieszkiwanie lokalu przez osoby, którym została wypowiedziana umowa najmu lub samowolne zajęcie mieszkania bez wiedzy jego właściciela. Zarządzenie opuszczenia nieruchomości przez nielegalnych lokatorów przebiega w Polsce według określonego porządku. Celem eksmisji jest nie tylko zmuszenie niepożądanych osób do wyprowadzki, ale także opróżnienie nieruchomości z ich przedmiotów oraz wydanie domu lub mieszkania właścicielowi.

W polskim prawie nie ma jednoznacznej definicji „eksmisji”. Istnieją jednak odpowiednie podstawy prawne do do przeprowadzenia tego rodzaju czynności. Mowa tu konkretnie o przepisach art. 222 §1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Żądanie eksmisji

Podstawą do rozpoczęcia procesu eksmisji jest wystosowanie żądania opuszczenia lokalu przez nieuprawnione do przebywania w nim osoby. Takie żądanie może wystosować przede wszystkim właściciel nieruchomości. Zgodnie z przywołanym już art. 222 §1 Kodeksu cywilnego właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Ponadto żądanie eksmisji może wystosować np. gmina, która będzie chciała doprowadzić do eksmisji lokatora zajmującego lokal komunalny, zalegającego z opłatami za czynsz czy opłatami eksploatacyjnymi. Warto wiedzieć, że żądać eksmisji jednego z lokatorów mają prawo również właściciele innych mieszkań znajdujących się w tym samym obiekcie (jeżeli osoby mające docelowo opuścić lokal w rażący sposób łamią porządek domowy). Wyjątkowym typem eksmisji są tzw. eksmisje rozwodowe. Mają one miejsce gdy jeden z małżonków swym rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. W takim przypadku, na żądanie drugiego małżonka, w wyroku rozwodowym sąd może nakazać jego eksmisję.

Eksmisja – jak wygląda procedura?

Proces eksmisji składa się z trzech podstawowych etapów:

• Wstępny – polega na wysłaniu pisma do osoby bezprawnie zajmującej lokal, w którym wzywa się go do dobrowolnego opuszczenia lokalu.
• Sądowy – rozpoczyna się w momencie, gdy nieuprawniona do korzystania z lokalu osoba nie zgadza się go opuścić po otrzymaniu wyżej opisanego pisma. Powód domagający się eksmisji składa wówczas w sądzie pozew o opróżnienie lokalu. Sąd wyznacza termin rozprawy, a na tej zapada wyrok, który może zawierać nakaz przeprowadzenia eksmisji.
• Egzekucyjny – ostatni z etapów, mający na celu doprowadzić do opuszczenia lokalu przez nieuprawnione do jego zajmowania osoby. Sprawa trafia do komornika. Aby ten jednak rozpoczął swoje czynności, należy złożyć do niego wniosek wraz z oryginałem wyroku i potwierdzeniem nadania klauzuli wykonalności. Na dalszym etapie komornik ustala, czy eksmitowana osoba ma tytuł prawny do innego lokalu oraz czy otrzymał on sądowne prawo do lokalu socjalnego. To bardzo ważne, gdyż polskie prawo nie pozwala na eksmitowanie lokatorów „na bruk”. Jeśli lokatorzy opuszczający mieszkanie bądź dom nie mają żadnego miejsca, w którym mogliby się leganie zatrzymać, komornik składa wniosek do gminy o wskazanie tymczasowego pomieszczenia. Tymczasowe pomieszczenie musi się nadawać do zamieszkania, zapewniać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na osobę oraz znajdować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Dopiero po tym egzekucja zostaje wznowiona, a komornik wzywa najemcę do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie.

 Jak eksmitować nielegalnego lokatora?

Podmioty będące właścicielami nieruchomości muszą w pierwszej kolejności wypowiedzieć umowy, na mocy których dotychczasowi lokatorzy korzystali z danego mieszkania lub domu. Co istotne – przedłożenie takiego wypowiedzenia nie daje nikomu z automatu prawa do przeprowadzenia procesu eksmisji. Jeżeli mamy do czynienia z bezprawnym zajęciem lokalu przez nieznanych lokatorów, warto ustalić, kto dokładnie przebywa w danej nieruchomości.

Następnie do niechcianych lokatorów należy skierować wspomniane już pismo, w którym wzywa się do opuszczenia mieszkania. Gdy to nie zadziała, wkracza się na drogę sądową, uruchamiając roszczenie windykacyjne.

Zanim sąd orzeknie o ewentualnej eksmisji, sprawdzi dokładnie, czy dany lokal jest faktycznie przez kogoś zajmowany, czy zastani lokatorzy mają prawo przebywać pod danym adresem oraz czy osoba domagająca się eksmisji jest faktycznym właścicielem wskazanej nieruchomości. Dopiero po tym sąd może orzec nakaz opuszczenia lokalu oraz zadecydować o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego. Wraz z nadaniem klauzuli wykonalności, do egzekucji przystępuje komornik.

Komu przysługuje lokal socjalny?

Zgodnie z polskim prawem każdy może być eksmitowany. Istnieją jednak grupy najemców, co do których obowiązują specyficzne zasady eksmisji. Aby mogły one opuścić dany lokal, w którym znajdują się bezprawnie, muszą wcześniej otrzymać mieszkanie socjalne. Do takich osób zalicza się:

• kobiety ciężarne,
• osoby małoletnie,
• niepełnosprawne,
• ubezwłasnowolnione,
• obłożenie chore,
• bezrobotne (zarejestrowane w PUP),
• ubodzy emeryci i renciści.

Jeśli dana osoba nie otrzyma lokalu socjalnego lub zamiennego, gmina musi wskazać dla niej tzw. pomieszczenie tymczasowe, przyznawane na okres 1-6 miesięcy. Nie musi ono spełniać takich samych wymogów jak lokal socjalny, jednak powinno zapewniać dostęp do prądu i światła dziennego czy też dawać możliwość korzystania z wody bieżącej. Do momentu aż nie zostanie wskazany lokal socjalny/tymczasowe pomieszczenie, komornik nie może wykonać wyroku sądu.

Prawo do lokalu socjalnego lub tymczasowego pomieszczenia tymczasowego nie mają osoby, które stosowały przemoc domową, bądź wykraczające w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu. W takich przypadkach eksmisja nastąpi do placówki zapewniającej miejsca noclegowe.

Warto wspomnieć, że istnieje coś takiego, jak okres ochronny lokatorów, w czasie którego nie można zmusić lokatorów do opuszczenia danego mieszkania. Trwa on od 1 listopada do 31 marca.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Osoba zajmująca lokal bez posiadania do niego praw, powinna płacić na rzecz właściciela odszkodowanie. Jego wartość wynosi równowartość czynszu, jaki mógłby zostać uzyskany za dany lokal. Jeśli kwota ta nie pokrywa ewentualnych strat, możliwe jest ubieganie się o tzw. odszkodowanie uzupełniające. Co więcej – jeśli gmina będzie musiała znaleźć lokal socjalny lokatorowi, ale tego nie zrobi, wówczas zobowiązana jest zapłacić stosowne odszkodowanie za ten czas. Dłużnik z kolei płaci wówczas tylko tyle, ile powinien płacić za najem socjalny, resztę płaci gmina.

Sprawy dotyczące eksmisji są trudne i często wymagają profesjonalnej konsultacji prawnej. Kancelaria Sobota Jachira posiada duże doświadczenie na polu prawa nieruchomości oraz prawa cywilnego. Jeśli potrzebują Państwo pomocy, zapraszamy do kontaktu!

Sprawdź inne nasze wpisy: Zasiedzenie nieruchomości – czym jest? Jak się przed nim uchronić?