Dziedziczenie nieruchomości – co należy wiedzieć?

Spadek po zmarłym bliskim może przybrać różną formę. Często dziedziczy się nieruchomości, co w dzisiejszych czasach jest pod wieloma względami bardzo cennym podarkiem. Oficjalne otrzymanie w spadku mieszkania, domu bądź działki nie zachodzi w sposób automatyczny. Konieczne jest dopełnienie co najmniej kilku formalności. Jakich? Co należy wiedzieć o dziedziczeniu nieruchomości? Kto w pierwszej kolejności jest uprawniony do otrzymania takiego spadku? Na te i inne pytania odpowiadamy w poniższym tekście.

Absolutną podstawą w procesie dziedziczenia nieruchomości jest uregulowanie jej stanu prawnego po śmierci ostatniego właściciela. Jak zostało wspomniane – przeniesienie własności na spadkobiercę lub spadkobierców nie zachodzi w sposób automatyczny. Ważne jest określenie kolejności dziedziczenia oraz spełnienie kilku niezbędnych wymogów formalnych narzuconych przez obowiązujące przepisy.

Kolejność dziedziczenia

Kolejność dziedziczenia określa Kodeks cywilny. Zgodnie z jego przepisami pierwszeństwo do otrzymania spadku po zmarłym mają jego dzieci i współmałżonek. Dziedziczą oni w częściach równych, przy czym część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż 1/4 całości spadku. Co ważne – mąż lub żona są uprawnieni do dziedziczenia, nawet jeśli w trakcie trwania małżeństwa między małżonkami obowiązywała rozdzielność majątkowa.

Jeśli zmarły nie posiadał dzieci, wówczas do dziedziczenia uprawnieni są współmałżonek i rodzice. Następni w kolejności do otrzymania spadku są małżonek i rodzeństwo, dziadkowie, pasierbowie, gmina i skarb państwa.

Sprawdź: Dziedziczenie kredytu – kto otrzymuje w spadku takie zobowiązanie?

Ustalenie kręgu spadkobierców

Proces nadania praw własności spadkobiercy bądź spadkobiercom rozpoczyna się od ustalenia kręgu osób uprawnionych w danym przypadku do dziedziczenia. Kwestię tę można uregulować na dwa sposoby.

Pierwszy polega na sporządzeniu u notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia. Aby jednak taki dokument otrzymać, konieczna jest obecność w wybranej Kancelarii wszystkich potencjalnych spadkobierców. Akt poświadczenia dziedziczenia zawiera szczegółowe informacje o udziałach poszczególnych spadkobierców w należnym im po zmarłym spadku. Jest to najszybsza i najwygodniejsza forma oficjalnego określenia kręgu osób uprawnionych do dziedziczenia oraz formalnego przyznania udziałów w masie spadkowej. Niestety, nie zawsze istnieje sposobność skorzystania z tej metody. Na przeszkodzie zwykle stają wewnętrzne spory między potencjalnymi spadkobiercami, którzy nie zgadzają się co do podziału spadku.

Rozwiązaniem tego problemu jest uzyskanie sądowego stwierdzenia nabycia spadku. W tym przypadku to sąd w drodze postępowania nieprocesowego ustala krąg spadkobierców i określa udziały poszczególnych osób w spadku.

Obowiązki nowego właściciela po odziedziczeniu nieruchomości

Otrzymanie aktu poświadczenia dziedziczenia lub sądowego stwierdzenia nabycia spadku nie stanowią końca dopełnienia kwestii formalnych otrzymania po zmarłym nieruchomości. Odziedziczenie takiego dobra majątkowego wymaga dokonania zmian w księdze wieczystej. Konieczne jest bowiem wpisanie nowego właściciela lub nowych właścicieli danego mieszkania, domu bądź działki. W celu zaktualizowania wpisu w księdze wieczystej należy złożyć stosowny wniosek oraz uiścić odpowiednią opłatę (w chwili tworzenia niniejszego tekstu wynosi ona 200 złotych).

Od razu należy zaznaczyć, że zwlekanie z aktualizacją wpisu w księdze wieczystej może okazać się dla nowego właściciela lub nowych właścicieli mało opłacalna. Sądy właściwe do rozpoznania sprawy spadkowej oraz notariusze sporządzający akty poświadczenia dziedziczenia zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta. Po otrzymaniu zawiadomienia sąd z urzędu dokonuje tzw. wpisu ostrzeżenia, który informuje o tym, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Takie zawiadomienie zawiera pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia. Niedopełnienie tych formalności grozi nałożeniem grzywny w wysokości od 500 do 10000 złotych.

Właściciel, którego prawo własności nieruchomości zostało wpisane do księgi wieczystej, korzysta z instytucji zwanej rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Spadkobiercę obciąża obowiązek uiszczania opłat eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem nieruchomości począwszy od chwili śmierci spadkobiercy. Nie zmienia tego nieujawnienie prawa własności w księdze wieczystej.

Sprawdź: Zniesienie współwłasności nieruchomości – na czym polega?

Dziedziczenie nieruchomości a podatek

Kolejnym obowiązkiem spoczywającym na barkach osoby, która odziedziczyła nieruchomość, jest uregulowanie podatku od spadków i darowizn, uwzględniającego wartość odziedziczonej nieruchomości. Warto jednocześnie pamiętać, że art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn określa kilka konkretnych przypadków, które uprawniają do skorzystania ze specjalnej ulgi mieszkaniowej. Dotyczy ona sytuacji, w której nabywa się prawo własności (lub współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie w drodze dziedziczenia. Wówczas nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału.

Dziedziczenie nieruchomości – co ze sprzedażą?

Wyjaśnienia wymaga także kwestia ewentualnej sprzedaży odziedziczonej nieruchomości. Zgodnie z przepisami obowiązującymi od 1 stycznia 2019 roku, otrzymane w spadku mieszkanie, dom, działkę itd. można sprzedać bez konieczności zapłaty podatku dochodowego, jeżeli upłynęło 5 lat, liczonych od daty jej nabycia przez spadkodawcę. Sprzedaż wcześniejsza skutkuje pojawieniem się obowiązku odprowadzenia stosownej daniny.

Jeśli potrzebują Państwo pomocy prawnej związanej z dziedziczeniem nieruchomości, zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią. Oferujemy pełne wsparcie związane ze sprawami z zakresu prawa spadkowego – https://www.sobotajachira.pl/spadki-i-testamenty/.