Służebność gruntowa – czym jest?

Służebność gruntowa to specyficzna forma obciążenia nieruchomości, która umożliwia np. pełnoprawny przejazd przez czyjąś działkę, parkowanie na niej czy ustawienie na niej i utrzymywanie urządzeń reklamowych. W jaki sposób to działa? Jak ustanowić służebność gruntową? O czym trzeba pamiętać? Na te i inne pytania odpowiadamy poniżej.

Służebność gruntowa – definicja

Służebność gruntową definiuje się jako ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem, z którego wynika, że właściciel innej nieruchomości może korzystać w określonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Taki zabieg może mieć na celu zwiększenie użyteczności całej nieruchomości władnącej lub jej jasno określonej części.

Służebność gruntową dzieli się na czynną i bierną. Pierwsza polega na korzystaniu z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie (np. służebność przejazdu przez działkę). Druga z kolei stanowi pewne ograniczenia w użytkowaniu danego terenu (np. zakaz budowy przy granicy, zakaz wznoszenia budynku powyżej określonej wysokości).

Służebność gruntowa – jak to działa?

Służebność gruntowa może powstać w drodze umowy, orzeczenia sądowego, orzeczenia administracyjnego lub zasiedzenia (wraz ze służebnością przesyłu jest to jedyne ograniczone prawo rzeczowe, które można zasiedzieć). Najczęściej wpisywana jest do księgi wieczystej. Służebność gruntowa dotyczy każdego kolejnego właściciela nieruchomości, której dotyczy to obciążenie. Oznacza to zatem, że jeśli nieruchomość ta zostanie sprzedana, to służebność cały czas obowiązuje. Ponadto służebność gruntowa ustanawiana zostaje na rzecz właściciela innej nieruchomości – władnącej. Jeśli nieruchomość ta zostanie sprzedana, wówczas nabywca kupuje ją razem ze wszystkimi prawami wynikającymi ze służebności.

Służebność można przenieść na inną osobę tylko razem z nieruchomością. Jeśli obciążenie to jest niewykonywane przez okres 10 lat, ulega  wygaśnięciu.

Sprawdź także: Zasiedzenie nieruchomości – czym jest? Jak się przed nim uchronić?

Służebność gruntowa – przykłady

Najczęstszym przykładem służebności gruntowej jest tzw. służebność drogi koniecznej, czyli umożliwienie przejazdu przez posesję danego właściciela (lub kilku właścicieli) do nieruchomości należącej do kogoś innego. Oprócz tego służebność gruntowa może polegać na  prawie do parkowania samochodu na czyjejś posesji, otwieraniu okna wychodzącego na nieruchomość obciążoną, opieraniu muru o mur sąsiada oraz na ustawieniu i utrzymywaniu na posesji przedmiotów służących do reklamy.

Jak ustanowić służebność gruntową?

Jak zostało wspomniane –  służebność gruntową może powstać w drodze umowy, orzeczenia sądowego, orzeczenia administracyjnego lub zasiedzenia. Co jednak istotne – istnieje możliwość jest ustanowienia jedynie w przypadku, gdy nie będzie się to wiązało z utrudnieniami w korzystaniu z nieruchomości obciążonej przez właściciela.

Wniosek w tej sprawie ma prawo złożyć osoba fizyczna lub prawna, która ma ograniczone prawo do korzystania z prawa własności. Dokument przekłada się w urzędzie gminy, do na terenie której znajduje się określona nieruchomość.

W najlepszym przypadku służebność ustanawia się poprzez podpisanie stosownej umowy. W tej powinny znaleźć się takie informacje, jak:

• data i miejsce powstania dokumentu,
• określenie rodzaju służebności,
• informacje o nieruchomości obciążonej i władnącej,
• zakres działań, jakie będą mogły być podejmowane przez użytkowników nieruchomości władnącej,
• informacje o odpłatności,
• określenie czasu trwania umowy.

Zdarza się jednak, że ustanowienie służebności gruntowej rodzi konflikty między właścicielami nieruchomości. Wówczas konieczne jest rozstrzygnięcie sporu na drodze sądowej. Tu nieocenione bywa wparcie ze strony prawników, specjalizujących się w prawie nieruchomości. Taką pomoc oferuje nasza Kancelaria Wrocław Sobota Jachira.

Służebność gruntowa a kwestia odpłatności

Służebność gruntowa może być zarówno odpłatna, jak i nieodpłatna. W pierwszym przypadku właściciel nieruchomości obciążonej pobierać będzie ustalone opłaty, które mają zrekompensować mu poniesione straty. Cena może być ustalona indywidualnie między stronami umowy bądź przez sąd. Przy określaniu jej wysokości pod uwagę bierze się przede wszystkim stopień uciążliwości służebności dla właściciela nieruchomości obciążonej oraz korzyści wynikające ze służebności dla właściciela nieruchomości władnącej. Do tego dochodzą opłaty usług geodezyjnych i koszty notarialne. Te również zobowiązany jest zwykle uregulować właściciel nieruchomości władnącej.

Sprawdź także: Zniesienie współwłasności nieruchomości – na czym polega?