Zasiedzenie nieruchomości – czym jest? Jak się przed nim uchronić?

Zasiedzenie to specyficzna forma nabycia np. domu lub mieszkania. Dochodzi do niego w momencie, gdy dana osoba użytkuje nieruchomość niczym właściciel przez określony czas. W wyniku zasiedzenia „nieuprawniony posiadacz” automatycznie nabywa prawo własności danej nieruchomości. Aby jednak tak się stało, konieczne jest spełnienie kilku obligatoryjnych przesłanek. Jakich? Co w praktyce oznacza zaistnienie zasiedzenia? Jak przed taką utratą nieruchomości powinni bronić się prawowici właściciele?

Zasiedzenie to sposób nabycia własności na skutek upływu określonego w przepisach obowiązującego prawa czasu. Eliminuje ono długotrwałą rozbieżność między faktycznym wykonywaniem uprawnień właścicielskich, a stanem własności. Tego rodzaju figura prawna ma też na celu stabilizować oraz porządkować stosunki społeczne, a także stanowić poniekąd „karę” dla właściciela nieruchomości, który przez lata zaniedbywał swoje uprawnienia i nie był zainteresowany wykonywaniem przysługującego mu prawa własności.

Co to jest zasiedzenie nieruchomości?  

Zasiedzenie definiują dwa akty prawne – art. 172-176 Kodeksu cywilnego oraz art. 609-610 Kodeksu postępowania cywilnego.

Definicja tego zjawiska mówi, że jest to sposób nabycia określonego prawa wskutek upływu czasu. To tzw. instytucja dawności. Przedmiotem zasiedzenia może być nie tylko nieruchomość, ale także służebność przesyłu, służebność gruntowa (nigdy służebność osobista), użytkowanie wieczyste (tylko już wcześniej ustanowione) oraz własność rzeczy ruchomej (tylko przez osoby będące w tzw. dobrej wierze). Zasiedzenia może dokonać zarówno osoba fizyczna, jak i prawna.

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości

Aby mogło dojść do zasiedzenia nieruchomości, muszą zostać spełnione trzy podstawowe przesłanki. Są to:

• posiadanie samoistne,
• ciągłość posiadania,
• upływ określonego czasu.

Posiadanie samoistne określa art. 336 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego brzmieniem, posiadaczem tego rodzaju jest osoba, która włada daną rzeczą (w tym przypadku nieruchomością) jak właściciel, choć nie ma do tego uprawnień. W praktyce oznacza to, że posiadacz samoistny dba o nieruchomość, remontuje ją, usprawnia itd.

Ciągłość posiadania z kolei oznacza, że posiadanie samoistne musi trwać nieprzerwanie przez określony czas. Istnieje jednak coś takiego, jak przeszkody przemijające, które nie doprowadzają do powstania przerwy w posiadaniu. Podobnie zresztą działa oddanie nieruchomości do posiadania zależnego innej osobie (np. w dzierżawę). Zasiadający wciąż zachowuje się niczym właściciel domu czy mieszkania, a fakt oddania nieruchomości komuś innemu może być nawet potraktowane jako dodatkowy dowód na to, kto rzeczywiście zarządzał rzeczą, dbał o nią i decydował o jej przyszłości.

Ile czasu musi minąć, by doszło do zasiedzenia nieruchomości? W przypadku posiadaczy samoistnych w dobrej wierze nieruchomość przechodzi na ich własność po 20 latach w dobrej wierze. Nieco inaczej wygląda to u osób zajmujących nieruchomość w złej wierze. Tu do zasiedzenia dochodzi dopiero po upływie 30 lat.

Dobra i zła wiara przy zasiedzeniu nieruchomości – o co chodzi?

Jak zostało wspomniane, zasiedzenie nieruchomości następuje po upływie 20 lub 30 lat w zależności, czy posiadanie samoistne opiera się na dobrej lub złej wierze. Co to tak naprawdę oznacza?

Zasiedzenie w dobrej wierze to nic innego, jak brak świadomości danej osoby co do nieposiadania prawa własności do danej nieruchomości. Takie sytuacje nie są, wbrew pozorom, rzadkie. Przy nieuregulowanych kwestiach spadkowych stosunkowo często zdarza się, że ktoś zamieszkuje daną nieruchomość i ma pewność co do tego, że jest ona jego własnością, a w gruncie rzeczy należy ona do kogoś innego. Z kolei zasiedzenie w złej wierze ma miejsce, gdy osoba zajęła nieruchomość z pełną świadomością tego, że nie ma ona do niego żadnych praw.

Jak przebiega proces stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości?

Po spełnieniu warunków niezbędnych do zasiedzenia z dniem upływu stosownego terminu posiadacz samoistny nabywa prawo własności, a dotychczasowy właściciel traci przysługujący mu dotąd przywilej tego rodzaju. Zasiedzenie nieruchomości następuję więc automatycznie, z mocy prawa. Nie ma potrzeby wszczynania postępowania sądowego, a jedynie przeprowadzenie nieprocesowego postępowania o stwierdzenie zasiedzenia. Chodzi o to, by sąd stwierdził, czy faktycznie doszło do pełnoprawnego zasiedzenia. Wydane postanowienie ma w tym przypadku charakter deklaratoryjny, tzn. potwierdza, że w pewnym momencie czasu doszło do zasiedzenia na rzecz konkretnej osoby. Dokument ten stanowi jednocześnie podstawę do dokonania stosownego wpisu do księgi wieczystej. Ostatecznie doprowadza także do rozstrzygnięcia ewentualnych sporów, odnośnie tego, do kogo dana nieruchomość prawnie należy.

Co istotne – zmiana właściciela drogą zasiedzenia nie doprowadza do wygaśnięcia obciążeń nieruchomości.

Jak uchronić się przed zasiedzeniem?

Każdy właściciel nieruchomości powinien kontrolować regularnie, co się z nią dzieje. Gdy tylko zauważy on, że bez jego wiedzy ktoś użytkuje grunt, mieszkanie czy dom, powinien poczynić odpowiednie kroki wyjaśniające tę sytuację. Zasiedzenie nieruchomości nie jest bowiem usprawiedliwieniem bezprawnego jej zajęcia przez jakąkolwiek osobę. W przypadku dziedziczenia, od razu należy dokładnie sprawdzić, jakie rzeczy wchodzą w skład spadku i komu się należy. Aby uchronić się przed zasiedzeniem, należy mieć pieczę nad własną nieruchomością, nawet jeśli korzysta z niej ktoś inny. Pomocne może okazać się przerwanie biegu zasiedzenia, choćby przez wytoczenie powództwa windykacyjnego czy powództwa o ustalenie praw własności.

Sprawy dotyczące zasiedzenia, zarówno w przypadku prawowitych właścicieli, jak i posiadaczy samoistnych, warto konsultować z prawnikiem. Nierzadko są to bowiem sytuacje trudne do polubownego rozwiązania, budzące wiele emocji. Jeśli chcą Państwo uchronić się przed zasiedzeniem, potrzebują profesjonalnej porady lub wsparcia przy nieprocesowym postępowaniu o zasiedzeniu nieruchomości, zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią.